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報告指，香港住宅最新毛租金回報率約為3.2%，而固定按揭利率則為2.73%(3至5年期)。然而，扣除管理費、差餉及物業稅後，淨租金回報率一般降至約2.2%。若內地當局對離岸物業投資收入徵收20%稅費，類似於保險收益的處理方式，估計內地投資者的淨租金回報將進一步降至約1.8%，大致與內地一線城市回報率看齊。
由於出境投資政策及稅務處理的不確定性增加，該行認為住宅市場動力或於2026年下半年進一步放緩。此點尤其重要，因根據非香港身份證持有人/姓氏分析，內地買家約佔住宅成交金額的7%/33%。同時，任何額外的聯儲局加息將構成另一下行風險，因香港銀行可能撤回2.73%的固定利率按揭產品。
報告指，7月市場動力仍然疲弱。一手市場方面，新盤銷售率於7月底進一步放軟至16-51%，低於6月的45-74%；6月至7月期間，週末新盤平均成交量僅81伙，按年下跌49%。二手市場方面，6月至7月期間，前35大屋苑平均每周成交量維持疲弱，僅42宗，按年下跌43%；近期週末十大屋苑睇樓預約按年下跌12-18%，較6月底的-6%至-10%進一步惡化；二手放盤量亦已回升。
寫字樓方面，市場數據顯示，截至2025年10月，保險公司佔用香港甲級寫字樓存量的6%。按地區劃分，敞口集中於九龍東(28%)，其次為港島東(23%)、尖沙咀(17%)及灣仔(14%)。相比之下，中環及金鐘/上環僅分別佔4%及2%。因此該行預期對去中心化寫字樓市場敞口較大的業主，受到影響相對更負面，包括太古地產(01972.HK)、九龍倉置業(01997.HK)、希慎(00014.HK)及新鴻基地產(00016.HK)。
該行重申對香港發展商的審慎立場，尤其是新地及恒地(00012.HK)，因其股息收益率角度的估值偏高。同時亦認為，若保險公司需求放緩，香港寫字樓板塊或面臨新一輪沽壓。在寫字樓板塊中，該行預期恒隆地產(00101.HK)及冠君產業信託(02778.HK)相對較具韌性。(ha/u)~
阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com
《大行》瑞銀：若內地對港住宅投資收益徵稅 淨回報料降至1.8% 與內地一線城市回報率睇齊
2026/08/07 11:04
瑞銀發表報告指，內地對香港保險回報徵收20%稅費，可能減慢保險業對寫字樓的需求。更大的風險是該20%稅費或會擴展至香港住宅物業，即租金收入及資本增值。報告指，香港住宅最新毛租金回報率約為3.2%，而固定按揭利率則為2.73%(3至5年期)。然而，扣除管理費、差餉及物業稅後，淨租金回報率一般降至約2.2%。若內地當局對離岸物業投資收入徵收20%稅費，類似於保險收益的處理方式，估計內地投資者的淨租金回報將進一步降至約1.8%，大致與內地一線城市回報率看齊。
由於出境投資政策及稅務處理的不確定性增加，該行認為住宅市場動力或於2026年下半年進一步放緩。此點尤其重要，因根據非香港身份證持有人/姓氏分析，內地買家約佔住宅成交金額的7%/33%。同時，任何額外的聯儲局加息將構成另一下行風險，因香港銀行可能撤回2.73%的固定利率按揭產品。
報告指，7月市場動力仍然疲弱。一手市場方面，新盤銷售率於7月底進一步放軟至16-51%，低於6月的45-74%；6月至7月期間，週末新盤平均成交量僅81伙，按年下跌49%。二手市場方面，6月至7月期間，前35大屋苑平均每周成交量維持疲弱，僅42宗，按年下跌43%；近期週末十大屋苑睇樓預約按年下跌12-18%，較6月底的-6%至-10%進一步惡化；二手放盤量亦已回升。
寫字樓方面，市場數據顯示，截至2025年10月，保險公司佔用香港甲級寫字樓存量的6%。按地區劃分，敞口集中於九龍東(28%)，其次為港島東(23%)、尖沙咀(17%)及灣仔(14%)。相比之下，中環及金鐘/上環僅分別佔4%及2%。因此該行預期對去中心化寫字樓市場敞口較大的業主，受到影響相對更負面，包括太古地產(01972.HK)、九龍倉置業(01997.HK)、希慎(00014.HK)及新鴻基地產(00016.HK)。
該行重申對香港發展商的審慎立場，尤其是新地及恒地(00012.HK)，因其股息收益率角度的估值偏高。同時亦認為，若保險公司需求放緩，香港寫字樓板塊或面臨新一輪沽壓。在寫字樓板塊中，該行預期恒隆地產(00101.HK)及冠君產業信託(02778.HK)相對較具韌性。(ha/u)~
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