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摩通表示，恒隆地產上半年內地零售租金收入按年升6%，增速低於商戶銷售額的17%，主要由於過去數年下行周期中，集團將較多租金收入轉為固定租金(約佔80%)，在復甦周期中租金增長必然滯後；加上商戶銷售增長由非奢侈品牌帶動，而該類租戶的分成租金較低，亦導致租金收入增長較慢。該行認為，恒隆地產在下行周期中保障租金收入的努力被市場低估，例如上海港匯恒隆廣場2022年商戶銷售額跌19%，租金收入僅跌1%，反映非奢侈品牌較高比例的防守性。
香港投資物業方面，上半年整體租金收入按年大致持平(跌0.5%)，其中寫字樓及服務式公寓分別升1%及7%，零售則跌2%，主要受銅鑼灣旗艦租戶遷出及新租戶裝修影響。管理層表示，按同類比較基準，整體香港租金收入按年實際錄低單位數增長，隨著租戶重組於下半年完成及香港寫字樓市場復甦，預期下半年租金收入按年可轉正。
摩通預期，恒隆地產今年全年核心純利按年跌5%，但經營溢利(該行認為是更準確的評估指標)在上半年已轉正，預測2026至2028年租金經營溢利複合年增長率約4%。該行預期2027財年核心純利按年反彈8%，受惠租金經營溢利增長、2026年物業撥備的低基數效應，以及東半山司徒拔道御峯住宅項目入賬及出售收益。
股息方面，管理層表明再減派息的可能性不大，並指當盈利穩定(利息資本化比率正常化、不再有物業撥備)及杭州恒隆廣場貢獻提升時，可考慮增加股息。摩通預計2026至2028年股息維持平穩，每股料維持0.52港元，股息率約7.1%具吸引力。目標價由12港元下調至10港元，基於每股資產淨值預測折讓63%(低於歷史平均1.5個標準差)，以反映環球奢侈品牌較弱的情緒，維持「增持」評級。(ad/da)~
阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com
《大行》摩通降恒隆地產(00101.HK)目標價至10元 股息率約7.1%具吸引力 評級「增持」
2026/08/03 13:29
摩通發表研究報告指出，恒隆地產(00101.HK)上半年核心純利按年跌10%，主要受武漢公寓非現金撥備影響撇除有關撥備，若撇除後核心純利僅跌2%，符合預期。該行認為市場對恒隆地產的看法過於悲觀，其內地商場上半年商戶銷售額按年增長17%(第一季升24%、第二季升9%)，管理層預期下半年商戶銷售額可錄高單位數增長，指引較該行預期為佳，反映非奢侈品牌租戶表現強勁及品牌組合持續多元化。摩通表示，恒隆地產上半年內地零售租金收入按年升6%，增速低於商戶銷售額的17%，主要由於過去數年下行周期中，集團將較多租金收入轉為固定租金(約佔80%)，在復甦周期中租金增長必然滯後；加上商戶銷售增長由非奢侈品牌帶動，而該類租戶的分成租金較低，亦導致租金收入增長較慢。該行認為，恒隆地產在下行周期中保障租金收入的努力被市場低估，例如上海港匯恒隆廣場2022年商戶銷售額跌19%，租金收入僅跌1%，反映非奢侈品牌較高比例的防守性。
香港投資物業方面，上半年整體租金收入按年大致持平(跌0.5%)，其中寫字樓及服務式公寓分別升1%及7%，零售則跌2%，主要受銅鑼灣旗艦租戶遷出及新租戶裝修影響。管理層表示，按同類比較基準，整體香港租金收入按年實際錄低單位數增長，隨著租戶重組於下半年完成及香港寫字樓市場復甦，預期下半年租金收入按年可轉正。
摩通預期，恒隆地產今年全年核心純利按年跌5%，但經營溢利(該行認為是更準確的評估指標)在上半年已轉正，預測2026至2028年租金經營溢利複合年增長率約4%。該行預期2027財年核心純利按年反彈8%，受惠租金經營溢利增長、2026年物業撥備的低基數效應，以及東半山司徒拔道御峯住宅項目入賬及出售收益。
股息方面，管理層表明再減派息的可能性不大，並指當盈利穩定(利息資本化比率正常化、不再有物業撥備)及杭州恒隆廣場貢獻提升時，可考慮增加股息。摩通預計2026至2028年股息維持平穩，每股料維持0.52港元，股息率約7.1%具吸引力。目標價由12港元下調至10港元，基於每股資產淨值預測折讓63%(低於歷史平均1.5個標準差)，以反映環球奢侈品牌較弱的情緒，維持「增持」評級。(ad/da)~
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